SCPI en assurance vie : une synergie gagnante pour votre stratégie patrimoniale
SCPI en assurance vie : une synergie gagnante pour votre stratégie patrimoniale
Temps de lecture : 9 min
L’assurance vie est un placement privilégié en France pour ses nombreux atouts fiscaux et sa flexibilité. En effet, selon l’INSEE, au début de l’année 2021, plus de 40 % des ménages français en détenaient déjà au moins un. Selon les contrats, vous pouvez investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) afin de diversifier votre placement dans l’immobilier ! En effet, ce mode de souscription aux SCPI permet de cumuler les avantages des SCPI et ceux de l’assurance vie. Cet article vous explique les atouts et points clés de cette stratégie d’investissement.
SCPI en assurance vie : qu’est ce que c’est ?
Les SCPI sont des sociétés spécialisées dans l’investissement immobilier d’entreprise. Elles possèdent un parc immobilier locatif, qui est géré par des sociétés de gestion spécialisées. Acquérir des parts de SCPI vous permet donc d’investir dans l’immobilier d’entreprise sans contrainte de gestion. Ainsi, vous devenez associé de la ou des SCPI dans lesquelles vous investissez et percevez en tant que tel, des revenus locatifs à hauteur de votre investissement sous forme de dividendes.
Il est possible d’investir en SCPI en direct, c’est-à-dire, directement auprès des sociétés de gestion, ou, par l’intermédiaire d’une enveloppe fiscale, tels qu’une assurance-vie ou un PER (Plan Épargne Retraite). Lorsqu’elles sont intégrées dans une assurance vie, ces parts de SCPI deviennent des unités de compte du contrat.
Focus sur les fondements du contrat d’assurance vie
Un contrat d’assurance vie multisupport vous offre la possibilité d’investir à la fois dans des fonds euros (sécurisés mais souvent peu rémunérateurs car gérés par l’assureur) et dans une large gamme d’Unités de Compte (UC), adaptées à différents profils et objectifs patrimoniaux. Grâce aux UC, vous avez accès à une diversité d’investissements : actions en Bourse, ETF, produits structurés, private equity, or, et naturellement SCPI. Cette liste n’est pas exhaustive, d’autant que chaque assureur est libre de définir les UC qu’il propose dans ses contrats, ce qui peut considérablement varier d’un assureur à l’autre.
L’assurance vie offre de nombreux avantages et répond à une variété d’objectifs patrimoniaux. Intégrer des parts de SCPI dans ce cadre permet non seulement de diversifier vos placements, mais aussi de profiter de la synergie entre la fiscalité avantageuse de l’assurance vie et les performances des SCPI.
Il est important de noter que dans le cadre d’une assurance vie, il n’est pas possible de financer vos parts de SCPI par crédit immobilier, ni de les acquérir en démembrement de propriété. Cependant, ces modes de souscription, souvent axées sur des stratégies fiscales, deviennent moins essentielles grâce aux avantages fiscaux significatifs qu’offre l’assurance vie.
Investir en SCPI dans une assurance vie : les avantages
En plus des avantages inhérents aux SCPI, notamment la diversification, choisir d’investir via une assurance vie plutôt qu’en direct présente plusieurs avantages :
Fiscalité allégée
Les revenus fonciers des SCPI en direct sont soumis à l’impôt sur le revenu selon la tranche d’imposition de l’investisseur et aux prélèvements sociaux, ce qui peut représenter une fiscalité conséquente. En intégrant vos SCPI dans une assurance vie, vos dividendes ne sont taxés qu’au moment des rachats et bénéficient d’avantages fiscaux après huit ans de détention.
Plus précisément : Tant que les gains restent dans l’enveloppe, aucune taxation ne s’applique. Entre la première et la huitième année de détention de l’enveloppe, en cas de retrait, les gains sont soumis à la Flat tax (PFU) de 30 %. Au-delà de huit ans révolus, un abattement annuel de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple) est appliqué et le taux d’imposition est réduit à 24,7 % (dont 7,5 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux). Ce cadre fiscal permet donc de réduire significativement l’imposition sur les revenus locatifs que vous percevez.
Meilleure liquidité, délais de jouissance et prix qu’en direct
La liquidité d’un placement est un facteur important. Lorsque vous investissez en SCPI via un assureur, ce dernier a l’obligation de vous assurer la disponibilité des fonds. Donc si vous souhaitez vendre tout ou partie de vos parts, vous n’êtes pas soumis aux mêmes contraintes que si vous deviez vendre directement vos parts auprès d’une ou plusieurs sociétés de gestion.
De plus, lorsque vous achetez vos parts de SCPI dans le cadre d’une assurance vie, aucun délai de jouissance n’est généralement appliqué. Si un délai existe, il reste bien plus court que pour un investissement en direct. Cela signifie que vous commencez à percevoir vos premiers dividendes immédiatement ou dans un laps de temps réduit. À l’inverse, pour un investissement en direct, la plupart des sociétés de gestion imposent un délai de jouissance de 3 à 6 mois, durant lequel aucun revenu locatif n’est versé.
Enfin, le prix de souscription peut être inférieur à de l’achat en direct. En effet, les parts de SCPI achetées dans une assurance vie sont souvent proposées avec une réduction de prix, entre 2 et 5 %, par rapport à un achat en direct.
Capitalisation des gains
Si vous cherchez à investir, vous avez probablement déjà entendu parler des intérêts composés. Ce principe repose sur le fait de réinvestir les gains perçus par votre ou vos placements, pour que ces derniers génèrent à leur tour des gains. Lorsque vous investissez en direct, il est nécessaire d’effectuer une opération manuelle pour réinvestir vos gains. En revanche, dans le cadre d’une assurance vie, ces gains sont automatiquement réinvestis, et vous avez la liberté de choisir les supports sur lesquels ils seront placés. Ce mécanisme simplifie la gestion et optimise la croissance de votre capital sur le long terme.
Optimisation de la transmission patrimoniale
Nous en parlons ici en dernier, mais il s’agit probablement d’une des plus grandes forces de l’assurance-vie. À la signature de votre contrat, vous allez remplir une clause bénéficiaire par laquelle vous déterminez le ou les bénéficiaires de votre placement en cas de décès. À noter que les fonds du contrat n’entrent pas, au moment de votre décès, dans l’actif successoral. Ce principe, combiné à d’importants abattements fiscaux, permet de réduire considérablement la base imposable aux droits de succession.
Choisir le bon contrat d’assurance vie pour investir en SCPI
Souscrire des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie est relativement simple. Les assureurs proposent une sélection de SCPI, ensuite, à vous de choisir dans la ou lesquelles vous souhaitez investir. Toutefois, il est essentiel de bien choisir son contrat en fonction des critères suivants :
La diversité des SCPI disponibles
Certains contrats d’assurance vie proposent un large choix de SCPI, ce qui permet de diversifier efficacement dans différentes typologies (sectorielles, diversifiées, labellisées ISR, etc.). Cependant, chaque assureur est libre de déterminer sa sélection de sociétés éligibles et certains ne proposent qu’un choix limité ; ce qui peut restreindre vos options d’investissement. Ce critère est donc déterminant lors de la sélection de votre contrat d’assurance vie, car il influence directement votre capacité à diversifier et optimiser votre portefeuille.
Les frais
Classiquement, les sociétés de gestion appliquent des frais de souscription ainsi que des frais de gestion. Les premiers sont de l’ordre de 8 à 12 % du capital investi. Ils peuvent être assimilés aux frais de notaire d’un investissement immobilier classique. Les seconds sont de l’ordre de 10 à 12 % des loyers perçus. Ils servent quant à eux à rémunérer l’expertise et les services des sociétés de gestion. Ils peuvent être assimilés aux frais de gestion d’agence immobilière. Chaque société de gestion est libre de déterminer ces frais (dans le respect d’une certaine fourchette).
Les assureurs appliquent quant à eux des frais pour l’entrée et la gestion des contrats d’assurance vie. Notamment, des frais d’entrée qui représentent jusqu’à 4,5 % du montant investi (qui peuvent être dégressifs en fonction de ce dernier), et des frais de gestion de 0,7 à 1,20 % des encours du contrat.
Logiquement, lorsque vous investissez dans des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie, vous devez vous affranchir des frais des deux. Il est donc déterminant d’être attentifs aux conditions afin d’optimiser le rendement net de vos placements malgré le cumul des frais. Toutefois, cette configuration offre généralement, des frais de souscription allégés (de 4 à 9 % contre 8 à 12) et des prix d’achat souvent réduits comme nous l’avons précédemment évoqué.
La distribution des loyers
D’autres frais peuvent être appliqués, notamment des frais de rétention de loyer. Ces frais, à éviter autant que possible, peuvent réduire vos dividendes nets jusqu’à 15 % et impacter considérablement la rentabilité de votre investissement. Privilégiez donc un contrat qui reverse 100 % des loyers aux souscripteurs, afin de maximiser vos rendements.
Les SCPI en assurance vie : un choix pertinent
Pour conclure, intégrer des SCPI dans un contrat d’assurance vie en tant qu’unité de compte offre une opportunité unique de profiter des rendements immobiliers sans contraintes de gestion, tout en profitant d’avantages fiscaux significatifs et de la capitalisation automatique des gains. Cela fait de l’assurance vie un cadre pertinent pour optimiser votre patrimoine immobilier.
Le choix entre l’acquisition en direct ou via cette enveloppe fiscale dépend de vos objectifs : si la fiscalité et la simplicité sont vos priorités, les SCPI en assurance vie s’avèrent bien une option de choix. En revanche, si vous souhaitez privilégier le rendement et l’effet de levier, l’achat SCPI en direct peut être préférable. Cependant, vous devez être attentifs aux critères de choix pour optimiser la rentabilité globale. La notion de risque est équivalente dans les deux configurations.
L’équipe d’Epsicap REIM est à votre écoute pour vous guider au mieux dans votre investissement. Un conseiller dédié vous présentera la SCPI Epsicap Nano et répondra à toutes vos questions, par téléphone ou en visioconférence.
A considérer avant d’investir
Les informations présentées ici ne constituent pas un conseil en investissement. Investir en SCPI est un investissement long terme qui comporte des risques notamment de perte en capital et de liquidité.
Simulez votre investissement en moins de 2 minutes
Parce que faire une simulation et mener une analyse sont essentielles avant d’investir, nous mettons à votre disposition un outil de projection de votre investissement. Celui-ci vous permet d'obtenir en quelques clics un aperçu des performances que vous pourriez obtenir et de prendre des décisions éclairées.
Comparez un investissement en pleine propriété ou en démembrement et estimez votre patrimoine à long terme.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui collecte des fonds auprès d’investisseurs pour investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, tels que des bureaux, des commerces ou des logements. Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et reçoivent des revenus locatifs proportionnels à leurs investissements. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui s'occupent de l'acquisition, de la gestion locative, et de la revente des biens. Cela permet aux investisseurs de profiter des avantages de l'immobilier sans avoir à gérer directement des propriétés. Pour aller plus loin :découvrez le fonctionnement d'une SCPI
Comme tout investissement immobilier, la SCPI comporte des risques :
Risque de liquidité : Les parts de SCPI sont peu liquides et leur revente dépend de la présence d’une contrepartie. La société de gestion ne garantit pas la revente.
Revenus non garantis : Les revenus peuvent fluctuer en fonction des loyers perçus et de leur règlement par les locataires.
Risque de perte en capital : Le capital investi n'est pas garanti, car il dépend des variations du marché immobilier.
Malgré ces risques, la gestion professionnelle et la diversification de la SCPI aident à les limiter.
Oui, la SCPI Epsicap Nano est accessible via un contrat d’assurance-vie, notamment grâce à notre partenariat avec Intential Patrimoine - Groupe APICIL. Ce partenariat permet aux investisseurs de souscrire à Epsicap Nano tout en bénéficiant des avantages fiscaux propres à l’assurance-vie. Cette solution est idéale pour diversifier votre patrimoine de manière optimisée. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter un conseiller ou à explorer les contrats proposés par nos partenaires.
